險資正在「撤離」房地產

　　今年以來，險資在加速撤離房地產。

　　11月8日，中國平安(42.730, -0.34, -0.79%)正式對外宣布，目前沒有持有碧桂園控股有限公司的股份，這意味著作為曾經碧桂園第二大股東的中國平安已清倉碧桂園。

　　緊接著，11月13日，保利發展(10.850, -0.12, -1.09%)公告稱公司股東泰康人壽減持公司股份8177萬股，套現金額約為11.8億元。減持後泰康人壽在保利發展的持股比例降至6.31%。

　　除了中國平安和泰康人壽，新華人壽、大家人壽、前海人壽等險企年內均減持了地產股。

　　隨著行業流動性危機爆發以來，險資早些年已開始撤離房地產企業，其邏輯也很簡單，核心是收益考量，及時止損。

　　撤離房地產並不意味著遠離，這背後實際可以看出險資投資偏好已發生明顯變化，即轉向核心城市優質不動產項目。

　　險資紛紛減持或清倉地產股

　　時間追溯2016年，房地產行業處於蓬勃發展階段，各路險資通過認購定增、戰略投資等方式，紛紛湧入房地產市場。

　　這一年，泰康人壽入局保利。彼時，保利發展通過非公開發行10.99億股募集資金約90億元，其中泰康人壽認購金額60億元，包攬了定增項目六成，認購後持有保利發展7.35%股份，一躍成為保利的第二大股東。

　　時至今日，泰康人壽持股保利發展七年以來首次減持。

　　11月13日，保利發展發布股東集中競價減持股份結果公告，第二大股東泰康人壽在減持計劃實施期間，減持了其通過非公開發行所取得的保利發展股份8176.97萬股，占保利發展總股本的比例為0.68%。

　　減持計劃實施前，泰康人壽持有保利發展股份8.44億股，占保利總股本的7.05%，其中7.33億股為認購保利2016年非公開發行股票所取得、1.11億股為通過集中競價交易取得。減持後，泰康人壽持股降至6.31%。

　　除此之外，中國平安也在年內清空了碧桂園股份，要知道，在2016年中國平安持股比例一度超過10%。

　　根據2023年中期報告，截至6月30日，中國平安保險（集團）股份有限公司持股比例為5.37%，為碧桂園的第二大股東。一直到8月11日，根據港交所披露易數據顯示中國平安持有碧桂園4.99%股份，彼時，碧桂園首次向外界承認其遭遇階段性流動壓力。

　　直至11月8日，中國平安正式對外宣布，目前沒有持有碧桂園的股份。

　　隨著行業風險暴露，險資撤離地產股已成為共識，並已於早些年開始撤離房地產企業。

　　早在2021年，大家人壽持續減持金地集團(5.500, -0.11, -1.96%)，持有的股份也從20.43%減少至3.63%。另外，前海人壽減持華僑城、新華人壽減持萬科等。

　　房企利潤縮水 「收益分紅」是減持根源

　　險資撤離地產股的邏輯很好理解，其投資房企是出於收益考量，退出房企也正是出於同樣原因，其中收益分紅是核心。

　　2023年以來，地產股持續走低，險資此時減持可以鎖定收益，實現落袋為安。比如保利發展，股價較年初開盤價縮水近三成。

　　更重要的原因是，房地產行業利潤普遍縮水，CRIC數據顯示，80家重點房企2022年及2023年上半年的歸母凈利率中位數分別為-1.7%及-0.9%，均為虧損。即便是行業前列的房企也面臨利潤縮水的情況，同樣以保利發展為例，2022年歸母凈利率同比下降3.1個百分點至6.5%，2023年上半年歸母凈利率同比下降了0.88個百分點至8.92%。

　　歸母凈利潤下降也意味著派現總額也隨之下降。2022年保利發展派現總額53.87億元，同比下降22%。從分紅方案來看，2019年保利發展10派8.2元（含稅），此後逐年下調至2022年10派4.5元。

　　在持股保利發展期間，泰康人壽約取得了3.48元/股的分紅（2017-2022年），但隨著近年股東回報的減少，泰康人壽此時選擇減持也在情理之中。

　　險資「換倉」 看好核心城市不動產項目

　　險資減持或者清倉地產股，並不意味著離開地產行業，反而持續「加倉」核心城市的優質不動產項目。

　　比如，10月底泰康人壽保險以底價1.12億競得廣州黃埔區地塊，用於建設醫院和養老服務產業。

　　另一保險巨頭中國平安旗下的平安人壽，更是在1月20日發布大額不動產投資公告，以73.33億向弘毅投資收購北京、上海四個產業園項目。

　　從中國平安公布的年報中也能發現，近期險資在不動產投資領域的偏好轉向。

　　數據顯示，中國平安投向不動產的規模及占比均有收縮的趨勢。2022年中國平安保險資金投資組合中不動產投資余額2046億元，同比下降5%；在總投資資產中占比4.7%，同比下降0.8個百分點，023年上半年雖然不動產投資余額較年初有回升，但總投資資產中占比繼續下滑至4.5%。不動產投資余額快速下滑，主要由於債券類及股權類投資規模下滑所致。

　　雖然不動產投資規模收縮，但是物權投資的規模及占比在快速攀升。

　　所謂物權類投資主要指的是直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業，主要投向商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等收租型物業。

　　數據顯示，2023年上半年中國平安於不動產投資余額中物權投資達1583億元，較年初增長34%，在不動產投資中占比76%，較年初大幅增長18個百分點。

　　另外一組數據也可以看出，險資並未真正撤離地產行業。

　　2023年上半年，中國平安的投資性房地產凈額1207.99億元，較年初增長5%；投資性房地產租金收入32.10億元，同比增長2%；而2022年中國平安的投資性房地產凈額更是同比增長33%；租金收入同比增長34%。

　　一直以來，險資都是房地產市場中不可忽視的一支投資力量。

　　在地產行業利潤空間收窄的大背景下，險資通過減持地產股完成「換倉」，投資偏好轉向核心城市優質不動產項目。

　　隨著監管層同意首批5家險資入局公募REITs，未來險資與地產之間的關聯還將更加緊密。