華爾街頂級分析師警告：美國人口老齡化將導致房價大幅下跌

　華爾街知名分析師梅瑞迪絲·惠特尼（Meredith Whitney）因在全球金融危機爆發前就花旗集團所面臨的風險發出了先見之明的警告而聞名，她在最近的一次采訪中對美國房地產市場發出了警告。

　　與許多市場觀察人士不同，惠特尼並不擔心嚴重的經濟衰退。她在這次采訪中表示，消費者的財務狀況似乎很健康。盡管信用卡債務穩步上升，但消費依然強勁，失業率也相對較低。

　　相反，惠特尼擔心，美國房地產市場將在未來幾年面臨調整。

　　「嬰兒潮一代」可能會導致房價下跌

　　惠特尼認為，隨著人口結構的變化逆轉了根深蒂固的供需動態，房地產價格註定會在壓力下下跌。考慮到美國房價自2020年3月以來上漲了42%，而且十多年來沒有下跌，這對房主來說將是一個沖擊。

　　自金融危機以來，美國一直存在嚴重的住房短缺問題。由於擔心經濟再次低迷，焦躁不安的開發商多年來一直在建造房屋，這讓賣家對買家產生了嚴重的影響力。這將房屋凈值推至歷史新高，代價是人們的負擔能力下降。

　　居高不下的房價讓數以百萬計的潛在買家被排除在市場之外，高昂的學生債務水平也是如此。2022年底，全美房地產經紀人協會（NAR）發現，只有26%的購房者完成了他們的第一套房產交易，這是有史以來的最低水平。該公司還指出，典型的首次購房者的年齡達到了創紀錄的36歲。

　　根據人口普查數據，2021年，只有10%的美國房主年齡在35歲以下。根據Statista的數據，截至2022年第三季度，該年齡段的合格人群中只有不到40%擁有住房，甚至不到75歲及以上人群比例的一半，遠低於45歲至54歲人群。

　　史無前例的房地產價格上漲速度讓「嬰兒潮一代」和「沈默的一代」受益匪淺。惠特尼指出，普通房主的年齡從未如此之大，而年輕人可能很難趕上異常緊張的市場。

　　惠特尼說：「如果你在過去10年裏沒有擁有過住房，你就錯過了美國最大的財富創造者——創造了21萬億美元的股權。」

　　然而，房主輕松獲利的日子已經屈指可數了。

　　惠特尼認為，隨著住房供應短缺轉變為供過於求，房地產價值將會下降。她說，房屋市場將充斥著大量房產，這些房產來自仍在努力追趕的房屋建築商，以及希望縮小規模、節省開支的老賣家。大量的可用房屋將幫助無數年輕人以合理的價格購買房產——這是他們期待已久的機會。

　　惠特尼說。「如果你看看50歲及以上的房主所占的比例，這是一個驚人的數字。如果你從歷史上看，50歲以上的人群中有50%的人通常會出售房產並縮小規模，這是成本驅動的。」

　　她接著說：「即使你把這個數字折現為一個非常保守的數字，從數學的角度來看，它只是把大量的住房庫存放在市場上。」

　　然而，惠特尼說，美國人口老齡化不會導致房地產市場一夜之間崩潰。她說，在這個十年結束之前，房地產價格可能不會下跌，不過她補充說，房主現在檢查他們的房屋凈值是否特別危險還為時過早。

　　「這只是時間問題，」惠特尼在談到房價下跌時說，「再說一次，這不是一朝一夕的事情，但看到它的影響會很有趣。」

　　惠特尼說，隨著房價下跌，一些州的房主將比其他州受到更大的傷害。各地區的人口遷移模式已經很明顯，但她預計，即將到來的市場調整將更加細致。

　　惠特尼在談到移民趨勢時說：「各州的情況將各自不同，所以我預料到這種情況會發生。有了10年多、12年的數據，現在我可以看看它，知道事實上，它確實發生過，而且正在發生。」

　　惠特尼指出了四個房地產價格最終會走軟的州：賓夕法尼亞州、康涅狄格州、新澤西州和伊利諾伊州。在房價可能上漲的州中，她舉了德克薩斯州的例子，該州氣候溫暖，移民趨勢良好。