公募REITs「業績遇冷」基金經理火線上新

　密集變更基金經理

　　Wind數據顯示，截至7月5日，在已經上市的28只公募REITs中，共計24只基金今年收益率為負。其中，建信中關村(5.720, -0.06, -1.04%)REIT、中金普洛斯REIT、華夏中國交建(10.970, -0.26, -2.32%)高速REIT今年跌幅已在30%左右。6月30日上市的中金湖北科投光谷REIT，則在上市首日就迎來破發，當日收跌6.29%。

　　在此背景下，多只公募REITs宣布基金經理變更。6月20日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT公告顯示，負責過多個城市物流園區基礎設施運營管理工作的基金經理孫磊離任，同時增聘具備基礎設施項目建設及運營階段財務管理、投後管理等工作經驗的於金行為新任基金經理。

　　同日，國金中國鐵建(10.110, -0.10, -0.98%)高速REIT宣布，在唐耀祥、朱霞、梁賢超三位基金經理的基礎上，增聘具備多年財務管理工作經驗的吳婷為基金經理。7月4日，國金中國鐵建高速REIT再度公示，基金經理朱霞因個人原因離任。

　　與上述情況類似，華夏中國交建高速REIT也於近日完成了基金經理更替，負責過軌道交通、高速公路、產業園等基礎設施與不動產投資和運營管理工作的基金經理於春超因個人原因離任，新任基金經理為王昱昊，歷任中冶建築研究總院有限公司項目經理、招商局公路網絡科技控股股份有限公司投資經理。

　　紅土創新鹽田港(4.850, -0.03, -0.61%)REIT則是在原有的梁策、付瑜瑾、陳錦達三位基金經理基礎上，增聘陳超為基金經理。

　　加強隊伍建設

　　業內人士介紹，相較於其他類型的公募基金產品，由於REITs在管理上較為復雜，基金經理一般是從投資、運營、財務三個維度進行分工合作管理。

　　以上面提到的國金中國鐵建高速REIT為例，國金基金相關人士介紹，此次增聘的基金經理吳婷具備高速公路運營和財務管理經驗，一方面，有助於優化運營管理框架；另一方面，有利於提升項目組在高速公路管理方面的專業性。

　　此次增聘後，三位基金經理將各司其職：唐耀祥、吳婷在重慶現場與外部管理機構合署辦公，負責外部管理機構與基礎資產的溝通協調；梁賢超在北京總部辦公，負責協調基金管理人與項目公司、外部管理機構就基礎資產管理工作以及與監管機構、投資人等機構的溝通交流。

　　不過，上海證券基金評價研究中心高級分析師孫桂平認為，隨著REITs上市數量不斷增加，REITs基金經理人數也在逐步增多，基於考核壓力或者主動尋求更好發展機會等因素，可能會使REITs基金經理被動或主動離職的數量增加。尤其在今年REITs市場整體表現欠佳的情況下，迫於考核壓力離職的基金經理可能較多。

　　但從另一方面來看，孫桂平表示，REITs基金經理密集變更，也意味著基金公司在主動加強REITs基金經理的隊伍建設，以提高REITs的運營效率和長期收益水平。

　　釋放積極信號

　　今年以來，公募REITs業績整體「遇冷」，公募人士分析，主要基於三個方面的原因：一是機構投資者行為同質化，部分機構投資者觸發止損線；二是部分REITs底層資產的運營情況不及預期，經營業績負面消息被過度解讀，悲觀情緒不斷釋放；三是市場缺乏新資金入場。

　　清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心相關人士研究發現，部分REITs一季報披露的經營性業績不及預期可能是價格下探的導火索，深層原因則可以歸結為：一方面，市場缺乏信心，促使價格進一步下跌；另一方面，估值無法達成一致，市場對產權類項目的估值存在較大分歧。此外，REITs產品在設計與定位等方面也有待完善。

　　對於公募REITs的後續發展，招商基金基礎設施投資管理部專業副總監萬億持相對樂觀的態度。

　　在萬億看來，6月份基本面較好的REITs表現相對抗跌，即使個別投資者在短期內集中拋售，放大了成交量，市場也有足夠的資金承接，說明投資者已經開始重新關註優質項目。並且，基金管理人和原始權益人密集啟動基金份額增持預案，對外釋放了積極信號，這對投資者判斷短期市場走勢很有意義。

　　「REITs估值水平已進入歷史低位區間，且在近期『降息』的背景下，產權類REITs今年預期的4%現金分派率對於機構投資者將頗具吸引力。」萬億發現，近期券商組織的調研活動日漸頻繁，基金管理人公告數量亦明顯增多，期待後續優化市場建設的相關政策出臺。