最後一搏 萬達商管四闖港股

6月28日，據港交所官網顯示，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱「珠海萬達」）向港交所提交IPO申請，聯席保薦人為中信證券(19.780, 0.34, 1.75%)、摩根大通以及瑞信。這是珠海萬達向港交所提交的第四份招股書。珠海萬達系大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱「萬達商管」）的控股子公司，也極大程度上決定著萬達商管未來的命運，根據對賭協議，留給萬達商管的時間不多了，這或是萬達商管的最後一搏。

臨近對賭「大限」

萬達商管並未放棄沖擊港股IPO，這一次是第四次了。

此前珠海萬達曾先後於2021年10月、2022年4月、2022年10月三次向港交所遞交上市申請材料，但三次遞表均未成功。

今年4月25日，珠海萬達向港交所提交的第三份招股書正式失效。彼時萬達商管對外表示，「上市申請材料失效並不影響公司在港交所的上市進程，公司會盡快按港交所要求更新提交申報材料，目前上市進展有序推進中」。

據悉，珠海萬達已經獲得了中國證監會赴港上市的「小路條」，完成了港股上市的先期註冊程序。但令所有人不解的是，珠海萬達遲遲拿不到上市「大路條」。由於遲遲未取得中國證監會的「大路條」，珠海萬達也創造了民營企業境外上市的「最慢紀錄」。

針對第四次沖擊IPO，萬達商管告訴北京商報記者是「正常延續程序」：根據香港上市規則，香港聯交所認為，原申請或再次遞交6個月到期後3個月內重新遞交的，均屬於原申請的延續。

盡管珠海萬達上市進程仍在有序進行當中，但隨著時間的逼近，壓在萬達集團董事長王健林肩上的壓力也愈發沈重。據了解，萬達商管曾與碧桂園、螞蟻、騰訊等多家機構投資者簽署了對賭協議，若2023年底前未能成功上市，萬達商管集團則需向上市前投資者支付約300億元人民幣股權回購款。臨近對賭「大限」，這一次或將是萬達商管的最後一搏。

「不考慮控股股東，珠海萬達目前的經營情況還是可以的。」一位接近萬達商管的知情人士透露，從商管企業的質地看，萬達是把最好的業態裝入了上市主體，之所以一再推遲，與涉房類企業禁令不無關系。

2014年12月，萬達在港交所掛牌上市，但僅僅過了15個月，就宣布私有化退市。2015年9月，萬達商業向中國證監會遞交招股書，正式開啟回A之路。

苦苦排隊沒能讓萬達順利登陸A股，一場流動性危機率先降臨。2017年7月，為緩解流動性危機，萬達商業以637.5億元的代價，將13個文旅項目91%的股權、77家城市酒店的全部股權，分別售予融創和富力，這也在當時被稱為「世紀交易」。

近四成資產變「輕」

珠海萬達此次提交的招股書中，也公布了最新的業績情況。

據招股書顯示，截至2022年12月31日，珠海萬達管理472個商業廣場，在管建築面積達6560萬平方米。在2020年、2021年及2022年，珠海萬達的在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.6%。截至2022年12月31日，珠海萬達有181個儲備項目，包括163個獨立第三方項目。

從2015年起，萬達商管開始以輕資產模式管理獨立第三方商業廣場。截至2022年12月31日，珠海萬達所管理的商業廣場中，184個由獨立第三方擁有，占在管商業廣場總數的39%。

收入方面，珠海萬達在2020年、2021年及2022年分別實現收入171.96億元、234.81億元以及271.2億元；同期珠海萬達的凈利潤分別為11.12億元、35.12億元以及75.34億元。

珠海萬達過往主要以業務營運所得現金撥付營運資金。截至2020年、2021年及2022年12月31日，於綜合財務狀況表內的現金及現金等價物分別為93.64億元、188.83億元以及135.85億元。

由此不難看出，單就上市主體來說，珠海萬達應該是可以拿到合格的。目前就看與控股股東的結構問題、相關業務關聯問題等如何解答監管心中的疑問。

控股股東的壓力

值得註意的是，就在IPO申請的同一天，6月28日，中國證券監督管理委員會（以下簡稱「證監會」）向萬達商管下發了《公司債券發行註冊程序中止通知書》，中止萬達商管公開發行公司債券註冊程序。

3月21日，證監會曾發布關於萬達商管向專業投資者公開發行公司債券申請文件的問詢函。根據問詢函內容，萬達商管2023年面向專業投資者公開發行公司債券，品種為小公募，擬發行金額為60億元，目前該債券項目狀態為提交註冊，更新日期為2月15日。

證監會在問詢函中表示，根據申報材料披露，萬達商管子公司珠海萬達目前正申請在港交所上市，若不能於2023年底成功上市，萬達商管需向上市前投資者支付約300億元股權回購款。因此，證監會要求萬達商管進一步補充說明子公司珠海萬達上市進展情況，並評估上述事項對發行人短期償債能力的影響。

地產分析師嚴躍進表示，此次中止發債註冊的是萬達商管，而非正處於IPO進程中的珠海萬達，前者為後者控股股東，因此也不會對珠海萬達上市有直接影響。但需要註意的是，中止發債註冊會對萬達商管的流動性造成極大壓力，一旦珠海萬達上市失敗，所引發的連鎖效應不容小覷。